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关于易家湾镇品鱼街拆迁补偿问题的意见书
时间:2010年06月09日 作者:张梅律师 来源:本站原创 浏览: 次 

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      关于易家湾镇品鱼街拆迁补偿问题的意见书

  

      湖南海天律师事务所接受被拆迁人许XX、谭XX、肖XX委托,指派律师对其位于易家湾镇品鱼街的房地产被公告拆迁事项做出初步调查,现提供如下意见,供委托人及有关部门参考。

 

一、        商业门面补偿标准过低

《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定:“本意见所称城市房屋拆迁估价,是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。”

本案中,被拆迁人房地产位于长株潭枢纽地带,与长株潭大市场处于同一位段,其区位价值不言而喻,故其商业价值应当按照其发展的前景与长株潭大市场的门面价值来予以衡量,而不是以本身就处于被拆迁对象的品鱼街富民街门面价值为标准,否则就成了以自身为参照物,来衡量自身价值了,并且富民街地处偏僻,门面甚少,其房地产的商业价值自然无法与三位被拆迁人的位于长株潭大市场区段的房地产价值相提并论,而拆迁方却把这两个街道作为同一路段进行估价,从而无形降低品鱼街门面的商业价值,严重损害了三位被拆迁人的合法利益。    

 

二、        对于商业类房产与住宅类房产的区分不符合实际情况

        三位被拆迁人的房屋性质均为商住房,但是没有具体注明那一层为商业性质,哪一层为住房性质,在此种情况下,三位被拆迁人的房屋性质,既可以全为商业门面,也可以全为住房,还可以既有商业门面又有住房,那么,在这种情况下,除参照评估机构的分类估价报告外,还应当以当事人房屋的实际用途为标准,以体现公平原则,本案中,三位被拆迁人的房屋在拆迁公告前,其实际经营门面均有3层,并且同地段的长株潭大市场门面大部分也达到了3层,而分类估价报告却只定附一层和第一层为商业门面,这与当事人商业门面的实际经营情况不符,鉴于此种情况,应当以当事人的实际使用情况为准,各增加第二层为商业门面,以示公平。

 

三、        停产停业损失的补偿未能体现出来

       根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定:“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿”。《湘潭市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十条规定:“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。停产、停业补助费每月为拆迁房屋评估值或者协议补偿金额的。补助时间按停产、停业月数确定”。

本案中,三位被拆迁人在200510月被公告拆迁,并被告知停止经营,而当时,三位被拆迁人均有正规的工商营业执照,并对各自的项目以三层门面处于实际经营状态,当被告知停止经营后,工商部门也对他们的营业执照不予年检,无奈之下,只得停止经营,至今已有44个月之久,而拆迁方却没有对这部分损失予以计算,如此重大的遗漏,无疑严重的损害了当事人利益,应当给予补偿。

        

四、        拆迁补偿协议缺乏公平性,且带有诱骗性

《中华人民共和国合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:) d8 |/ ]" L( N0 w& (一)因重大误解订立的(二)在订立合同时显失公平的。1 Z; w% O/ e2 E# T5 c/ 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。

本案当事人肖文华是三位被拆迁人中,唯一一个“签订”了“拆迁补偿协议”的当事人,用他自己的话说: “当时,拆迁方的某工作人员拍着胸膛对我说,如果其他人的补偿比我高了,其出门就被车撞死”,如此,肖文华误认为别人的补偿不会比他高了,便签订了“协议”,但是,一周时间不到,紧邻着他的两位拆迁户的协议补偿金均高出了他10多万,而这两位拆迁户的房屋结构和他的几乎是一模一样,且肖文华的房屋装修甚至比其中一户的要好,这还不算肖文华44个月的停业损失,如此明显的区别对待,显然有失公平,这也与肖文华签订协议的初衷是不符的,故这份协议是可撤销或可变更的。

如此“协议”的产生,对于建设社会主义法治国家,构建和谐的两型社会来说,确实是一个不和谐的音符,令群众寒心,用肖文华自己的话说:“不求多拿多占,只求公平公正”,但如此简单的一个要求,离一个普通的老百姓有多远呢?在此,希望上级领导还肖文华一个“公平公正”。

 

五、        无证面积及附属设施补偿

     谭深根和许小红的无产权证部分的房屋面积是在建设房屋时与主体建筑同时完工,并非因为拆迁而临时搭建的违章建筑,但是因各方面的原因,一直未办理产权证,而这部分面积一直以来由当事人合法占有和使用,故这部分应按有证面积对待,给予当事人合理的补偿。

上述仅为在三位委托人口头陈述案情基础上,本所律师的初步法律意见,仅供参考之用,并不具任何法律效力,该案尚待本所律师查清全部事实撑握具体材料后方能出具具体法律意见

 

另附应给予三位当事人补偿的附属设施及其他费用目录:

1、            XX附属设施补偿有护坡、前坪土方、超深基础、无柱阶梯,土地出让金和消防费的退还等。

2、            XX附属设施补偿有护坡、前坪土方、三湘电、广告牌、超深基础、夹层蓄水屋面,消防费和土地出让金的退还。

3、            XX附属设施补偿有护坡、前坪土方、超深基础、三湘电源线路、无柱阶梯面积、2008年水淹鸡鸭补偿,消防费和土地出让金的退还。

 

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